房价上涨或导致“金九银十”滞后

回首刚过去的国庆黄金周，全国多数城市房地产市场的“金九银十”并没像往年一样如期而至。笔者认为，由于去库存化导致的新开工面积不足，以及房价过快上涨对需求的严重制约，今年的“金九银十”可能会来得晚一些，甚至会出现与市场预期相左的情况。

众所周知，房地产市场具有典型的季节性特征。发展商跟农民一样，一年有两次“双抢”，一个五一，一个国庆。三季度末和四季度初就成为开发商集中推盘的旺季，加之年底回款的压力，开发商也会在秋季加大推盘力度，供给相对集中从而成就了楼市的 “金九银十”。但由于金融危机的影响，原有的周期出现了一些反向和混乱，像今年第一季度就反周期地出现了小阳春，楼市在五一期间反而并未出现特别明显的高潮。

今年楼市“金九银十”存在诸多的不确定性。首先，今年九、十月的供给增加不会特别明显。就全国而言，深圳房地产市场具有比较特殊的地位。2007年10月，深圳房价以17450元/平方米的均价见顶，从而拉开了全国房地产市场调整的序幕。在之后超过15个月的调整中，深圳房价领跌全国，最大跌幅接近40%。在此过程中，开发商的策略是去库存化，在拿地上十分谨慎。以地产巨头万科为例，2008年5月新增权益面积118.53万平方米，达到年内最高点。9月成为拿地的分水岭，当月新增权益面积90.37万平方米，为年内次高点。随后的10月、12月，万科均按兵不动，市场策略趋于保守。也就是说，在去年第四季度万科基本没有新增土地储备，对应的新开工面积也处于年内低点，如果以9-12月的开发周期计算，今年的九、十月万科新推盘量不会太多。

其次，房价的上涨也会压缩市场需求。统计数据显示，三季度房地产市场会呈现 “量缩价涨”，即成交会环比下降，但房价还会缓慢上涨。房价上涨对于购房需求是 “双刃剑”。一方面，房价上涨特别是过快上涨，对于自住需求的抑制十分明显，购房者不得不考虑首付款的增加以及月供的上涨是否会超过自己的支付能力；另一方面，房价上涨对于投资需求而言，明显具有吸引力。因为房地产市场的投资特性，使得参与者具有较强的投机心理，即买涨不买跌，最终往往会导致资产价格泡沫。

由于开发商在供应上都有抢在五一和国庆出货的惯性，所以在这两个时间点都明显出现了集中放量的情况，但从消费的角度看，由于受外部环境的影响，今年楼市的总体走势是逐步上升。所以供求两方面的节奏不像以前那么合拍。因此判断，今年房地产成交的峰值应该出现在第四季度，也可以理解成楼市传统版的金九银十延后一些而已，甚至会出现与市场预期相左的情况。