城市解释者高海燕：中国房地产为什么无所“畏”？

在中国所有商业组织中，房地产几乎是最不注重或者最不在意公众关系的，社会的舆论和评价很少能给他们形成真正的压力。相对而言，房地产作为一种终端产品，在整体上，其服务环节也是最薄弱的（营销期间除外）。按照道理，作为一项占用了最具全民公共属性资源——土地的产业（尽管是以购买方式获得），房地产最应该要如履薄冰地处理社会关系，可事实却恰恰相反。即使是作为典型垄断企业的电信营运商，近十年来，在公共形象的改善、公众关系的建立、消费者关系的建设、客户服务体系的提升上都有了质的飞跃。这实在是市场经济社会里颇为蹊跷的一件事。

房地产为什么如此无所畏惧？如果看看房地产企业核心工作路线图，我们就知道，原来公众确实是无足轻重的。

一是“搞定”政府部门。在中国做房地产业，不“搞定”政府部门几乎寸步难行。无论是土地出让，还是规划审批，还是建设许可，还是预售批准，还是建筑质量验收，还是。。。。。。应该说，在所有产业部门中，地产业是政府参与环节最多的产业。因此，搞定政府有关部门，是开发商最重要的公共关系能力，也是企业的核心竞争力之一。从政府部门的办事窗口逐次拾级而上，真的是一个都不能少。在中国，政府又是几乎能掌控和调整所有社会资源的。因此，只要有了他们的认可和支持。诸事皆安矣！

二是“绑架”国民经济。对我们的国情而言，经济发展是最重要的目标，在很多地方几乎就成了唯一的目标。投资、出口、消费是经济增长的三架马车，仅房地产业就与两架马车有关。一是房地产是目前最重要的固定投资形式。在很多城市，它的占比几乎达到了一半。因此，每季度的经济形势分析会，如果房地产开发投资下降，是会令父母官们很是着急上火的。二是房地产关联部门大则100余个，小则50数众，其中很多都与居民消费相关，如非毛坯装饰和家居等等，因此，房地产不发展，也会令消费疲软。十年来，很多地方对房地产业已经形成了强烈的依赖症，卖地可最快形成大额财政现金流，投资开发又可拉动经济，来得多快啊！发展其它产业，难度大速度慢，还特考验政府的智慧和水平。站在人家父母官的一片苦心的角度来看，你说要不要支持房地产业？房地产在某种程度上还是金融产业的"非定时炸弹".与国外不同,中国的房地产业基本上都是间接融资(即通过银行贷款),走直接融资方式既考验专业能力,又要与资本市场分享太过可靠的利润,大多数开发商真的很不愿意.与银行,尤其是国有银行打交道,还是相对而言最舒服的方式.这样一来,国有银行的金融安全问题又跟房地产业"成功"挂钩了.这就是为什么房地产形势不好的时候，比开发企业更着急的人多得很的原因。你说这事是皇帝该急,还是太监该急?

三是“结盟”主流媒体。公众认知和情绪是受媒体影响的（特别是主流媒体，中国人的大多数还有最终相信主流媒体的思维习惯）。可是，中国的媒体实行的是特别管制并处于绝对垄断地位的。但媒体的另外一面是，事业单位企业化运作，这就说它必须靠广告费生存和发展。十年来，房地产是地方主流媒体的广告大户，高则占到一个媒体年广告总经营收入的1/2，低也有1/3，最不济也是1/4（这个比例的媒体还是极个别）。从媒体运作实务来看，比较普遍的是，媒体在地产题材领域实行的基本上是经营采编一体化方式。即内容和广告同属广告经营部门一体操办。那产生的一个直接结果就是，你要在报纸上说什么对地产行业特别不中听的话，或者批评你某个地产商（也即媒体自己的客户），你的地产广告马上就会下降。主体利益结构决定话语结构,如果你是广告部总经理或者媒体的负责人，你会做怎样的选择？