明年房地产难成经济命脉 楼市火热背后存隐忧

中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。

目前从整个市场来看，今年上半年把去年的存货消化了，现在面临一个问题就是，可供销售的住房不多，而现在银行信贷相对宽松，利率又比较低，好多人认为这是投资购房的一个机会，造成市场整体上需求比较旺盛。

随着经济的逐步稳定，明年房地产不可能像今年这样放在拉动经济的核心位置。如果房价冲到一个很高的位置，这是不牢固的，市场必须要有一个强有力的支撑，如果没有支撑，价格反而会下行。而且房地产市场如果没有回归到一个正常的水平，对其自身的长期发展是不利的。

越靠近年底，楼市的表现越发扑朔迷离。

“金九银十”的争论刚刚过去，进入11月份，全国一线城市的房价再次展现加速上升之势：北京新楼盘价格动辄超过2万元/平方米，不少高端公寓住宅的价格远远超过邻近区域高档写字楼，新的“高价地”神话继续登台表演。似乎一夜间，你所处的每一个场合谈到的热门话题，都离不开房子。

在楼市炙手可热、房价继续上涨的趋势下，国内多位一向谨慎低调的著名经济学家也相继发出“警惕资产泡沫”的言论。狂欢中的楼市未来会有怎样的走向？房地产市场政策是否会调整？众说纷纭的猜测声中，专家的观点也许会给我们一些启示。

如何看待当前楼市？

国家统计局公布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%。与此同时，各地楼市的成交情况却不尽相同，11月份，北京、上海等地出现了成交量大幅增加的态势，但广州却出现了成交量下滑的情况。据统计，10月份，广州市十区一手住宅成交面积只有54.90万平方米，比9月大幅减少了39.6%。

当前房价到底处于什么水平、需不需要调控？各位专家给出的判断不尽相同。首都经贸大学教授徐洪才表示，目前房价确实偏高。社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也认为，如此高的房价是不正常的。社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，这种“不正常”表现在房价已经是接近顶部也是最不理性的时刻了，成交量反而非常大。

社科院日前发布的《中国住房发展报告2009-2010》指出，北京房价中有五分之一是泡沫。对于房价持续上涨引发楼市泡沫的观点，徐洪才认为，在目前购房的需求中，投机性需求占了较高的比例，进一步引发了市场的虚涨，这正是学界对房地产价格泡沫的担忧所在。看待这一问题的关键，是要判断现在是整体的泡沫，还是局部的泡沫。局部泡沫已出现的情况下，如果房价还持续快速上涨，存在着泡沫破裂的危险。

国信证券研究所房地产行业分析师区瑞明则不太认同这样的观点。“从我们掌握的数据看，并不足以支持房地产市场泡沫这一观点”。从国家统计局公布的前三季度全国70个大中城市房价指数来看，房价总体平稳，并未达到失控需调控干预的程度；9月份全国商品房成交均价4717元/平方米，与去年同期相比上涨了20%，但9月全国房屋销售价格指数为102.6，低于去年同期103.8的水平，房屋销售价格指数整体仍处在低位。

“从个人按揭贷款占房地产销售情况看，1至9月个人按揭贷款占新建商品房销售额的比重不到20%，也显示今年楼市的热销利用银行信贷资金的比例并不是很高。”区瑞明进一步解释，楼市还没有到需要政策压制的程度；而且与同样受到流动性推动的大宗商品价格涨幅相比，房地产价格的涨幅还远远落后。

上海易居房地产研究院高级研究员回建强则给出一种折衷的观点：房地产市场需要有适当的泡沫，要有适当的资金杠杆在里面，要不市场就会不活跃。“如果没有投资性需求，只有自住型需求，那么房地产拉动投资增长的作用就比较弱，规模也上不去，适当的泡沫有利于市场做大。”

那么造成房价高涨的原因有哪些？“结构失衡是目前房价偏高的一个重要原因。现在楼市的问题主要是结构性问题。”沈可挺告诉记者，低端的房子或者适合普通人购买或者居住的房子太少。市场上的主流产品应该是以中小户型为主的、价格适中的、能够满足绝大多数中等收入阶层需求的住房。主流产品向高端偏移是近年来住宅总价不断攀升的一个重要因素。

沈可挺认为，房子涨价有一定的合理因素。年初的时候，地产商的说法是质量比以前提高了，容积率、非毛坯、环境等等，这些都要通过价格来反映出来。“房价高没有关系，特别是商品住宅房价高是没有关系的。但目前的情况是高价房太多了，结构已经出现了失衡。”

对于11月份一些一线城市出现的量价齐升现象，回建强如此解释，现在政府明年的政策还没有明确出台，对于民众来讲，涉及到钱袋子问题，同时住房又是必需品，因此自住型和改善型的购房者，都在担心明年政策发生较大的变动，如果税费、利率都上去的话，将增加很大的成本。这造成了年底抢政策档期的动向，楼市的反季节成交高峰随之出现。“卖房子的人也担心税费上升，收益会降低，与急切的购房者正好达成一致，尽快地成交。”

另外，许多专家都从市场供求关系变化