2009房地产超预期涨价 2010楼市泡沫如何收场

2009年，房地产被公众定义为“涨价年”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾。2010年，楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫，政策将改写人们的预期。 

2009房地产超预期涨价

2009年，房地产被公众定义为“涨价年”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾，彰显出调控政策主导下的超预期表现。

2008年，楼市中最受关注的住宅开发投资额、新开工面积和销售面积、金额等各项指标已跌落到2006年水平。当时行业内最乐观的估计是2009年上半年房地产将触底，下半年才有可能走出谷底。

然而，2008年，中央及各地方政府陆续出台经济刺激计划，针对房地产急速下滑降低契税及房地产开发自有资金率、暂免印花税和土地增值税、营业税优惠、房贷利率优惠等刺激性政策相继出台，尤其是2009年初即大量投向市场的超乎人们预计的新增人民币贷款计划，使开发商几近断裂的资金链条获得充裕的资金。2009年一季度，中国的楼市在短暂下行后，即以“小阳春”为转折迅速回暖，到三季度即恢复到历史高点，并在第四季度呈现新房、二手房、土地市场全线疯狂状态。全国房价同比和环比涨幅持续10个月飙升。

2009年，房地产业获得了从未有过的充裕资金及增幅。有数据显示，1-11月，房地产本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中房地产开发贷款1-11月为8994亿元，房地产个人按揭贷款1-11月为7009亿元，共计1.6万亿元，占放贷总量17.2%。除银行信贷，股市融资、房地产信托去年异常踊跃。房地产在资本市场上的提速超过股市大盘，房地产上市公司增发股权融资规模已占股市增发融资总额的17%，今年三季度房地产信托融资规模高达540亿，为信托资金各领域投资首位。同时，银信合作项目很多资金也涌向房地产企业。

在货币投放量比预计几乎翻番的情况下，2009年全年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50%以上，住宅开发投资额增速达15%。此三项指标均将超越曾居顶峰的2007年，创历史新高。土地价格环比增幅也持续上升，争抢“高价地”，“面粉贵于面包”现象从一线城市蔓延，楼市泡沫迅速膨大。

楼市走向取决决策层政策

我国经济是政府主导的经济。对仍在吹大的房地产泡沫，2010年，关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫，政策将改写人们的预期。

2009年12月，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”近半个多月来，中央政府连续出台增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”、“营业税征收2改5”，“拿地首付不低于50%”等政策，住房与城乡建设部、国土资源部、财政部等多部委也紧锣密鼓地打出若干房地产调控组合拳。这些意在抑制投机性需求的调控政策开始加大了市场观望情绪，据北京房地产交易管理网数据显示，这些政策出台两周来，北京期房交易量下降明显。但业内人士普遍认为，目前出台的调控政策，恐怕还难以抑制房价飙升的局面，人们对明年房地产走势的判断更多趋向高位运行。