房掌柜区域报告之金湾篇

11月金湾网签断崖式下降 降温效果显著

　　近日，洪鹤大桥建设顺利推进，金湾航空城文化中心动工在即，金山公园正式投入使用，金湾中心医院开始营业等一系列利好信息不断涌进金湾，金湾基础设施建设加速推进，金湾区域价值加速提升。

　　金湾，未来的珠海城市副中心，于2001年设区，历经规划、启建、叫停、争论、重启等阶段，金湾曾立下的“军令状”：三年打基础、五年成规模、十年立新城，并在近年进入大规模的开发建设，并取得初步成效，城市的梦想在此酝酿“起飞”。

　　今后5年，金湾区政府将以创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念为指导，发扬“二次创业”精神，按下快捷键、跑出加速度，全面深化改革创新，全面推进社会建设和民生改善，加快推进产业结构转型优化，加快西部中心城区及西部交通枢纽建设，率先全面建成小康社会，推动经济社会更好更快发展。

　　作为珠江西岸先进装备制造产业带的重要组成部分、西部生态新城的重要片区，金湾在产业、交通、城市建设领域一系列措施的加快落实，将为珠海拉开城市框架、建设西岸交通枢纽乃至创新型开放型珠江西岸核心城市带来更有力的支撑。

　　金湾国际商务中心批前公示、祥祺商业大厦批前公示出炉、金湾三灶镇中心区片B403a0704地块将二类居住用地调整为商务+商业+旅馆用地、恒茂大厦批前公示，金湾商业规划不断出炉，逐步完善金湾商业配套是适应金湾的交通的发展带来的庞大人流的需要，让交通便捷为金湾区的经济腾飞注入更为强劲的活力得以发挥效果。

　　一直备受关注的洪鹤大桥传出最新进展。珠海住建局发布了洪鹤大桥批后公示，据房掌柜了解，洪鹤大桥工程也于近日完成相关招标工作，此时批后公示出炉，意味洪鹤大桥将进入全线动工阶段。工程建设进度加快。洪鹤大桥的建设使得珠海东西部之间的交通问题得以缓解，也将增强港珠澳大桥延长线对西部地区的辐射作用。

　　金湾计划建设三大中心之一金湾航空城公共文化中心再传新进展，珠海市住建局发布了《金湾区航空城公共文化中心36579.28平方米工程用地规划许可批前公示》，项目建设将推动金湾区建设珠海西部中心城区，并使航空城在市政基础设施基本成型的基础上，公共服务配套得到质的提升，不仅造福周边群众，而且将辐射整个珠海西部中心城区，提升金湾文化艺术氛围和城市品位，进一步促进人口集聚，将成为金湾十分重要的民生工程。

　　　

　　金湾加快推进西部生态新区金湾片区的城市基础设施和配套体系建设，核心区城市雏形已初步显现，重点推进产业服务中心、公共文化中心、国际商务中心和市民艺术中心，以及邻里中心、中心河堤岸景观、湿地公园等重点工程建设。同时，积极推进三灶、红旗新型城镇化建设，进一步完善“一城两翼”的城市发展新格局。

　　众所周知，珠海房价的上涨与“高价地”频现有着千丝万缕的联系，作为2016年珠海出台限购政策的“导火索”之便是金湾“715”高价地。为了避免“面粉贵过面包”的现象再度催高房价，在楼市新政细则中就关于“土地的供应”问题，政府谨慎供地。

　　11月金湾土地市场中西湖片区商业土地市场活跃，11月23日，在珠海挂出了一宗位于金湾区西湖片区的零售商业与商务用地; 11月30日，金湾区西湖片区启动区成出让珠国土储2016-25的零售商业、娱乐用地，被华发集团以总价5.02亿，楼面价为6870元/㎡的价格拿下，溢价率达122%。拟建城市商业综合体。

　　同时值得注意的是金湾平沙一块中止挂牌的居住用地重新挂牌，采用限地价、竞保障房配建的土地出让模式。“限地价、竞保障房配建，对于珠海而言算是土地出让的创新模式，在一定程度上可以延缓房价上涨的冲动,对于因早前持续高地价和高房价让购房者带来的焦虑感会有所缓解，未来也会更多地满足本土住房的刚性需求，这也是让房地产市场回归正常轨道的重要过程。”大家地产市场部柯舒明对这种新型土拍表示。

　　11月金湾网签总量为536套，环比下降62.5%，其中，住宅用房网签量为320套，商业用房网签量为46套，办公用房网签量为0套，其他为170套。相比于10月网签总量为1430套，可谓是断崖式下降，体现出新政的调控作用。

　　进入11月份时，受到限购政策影响，据房掌柜统计，金湾大部分项目均保持价格不变，仅有两个项目上涨，涨幅为500元/㎡。到了12月份，金湾仅有一个项目上涨，更有新项目开盘价格低于预期房价，明显低于片区均价。

　　11月27日，位于航空新城片区的龙光玖龙府项目开盘，总体均价为18704元/㎡。而在该项目周边的保利时代装修价为23000元/㎡，中海左岸岚庭装修销售价格约25000-26000元/㎡。相比9月份片区的价格，龙光玖龙府价格已有所下降。

　　同时，龙光玖龙府所在地块为今年2月份金湾的一高价地项目，楼面地价为6730元/㎡。据专业机构测算，按照这个地价，玖龙府的成本已经达到1.6万元/㎡。这显示出调控已收到成效，金湾楼市降温非常明显。

　　回顾11月，在珠海限购，一房一价、一房一筹、网上公示、增幅不可高于3%、备案价格调整周期需在半年以上等细则影响下，珠海楼市明显降温。但政府调控房地产更多是希望保持房价稳定，而非让房地产崩盘，是要房地产市场回归理性发展。

　　龙光玖龙府的首开房价低于周边项目，但相比于今年4月份中海左岸岚庭首次开盘价格涨幅约40%。因此金湾新盘首开价格下降并非因为经济下滑及城市价值下降，而是金湾房价回归理性发展。

　　限购以来，金湾楼盘开盘加推项目屈指可数，甚至部分开发商直接顺买，不进行认筹集中开盘。这是由于前三季度很多开发商都已完成年度任务，因此限购令一出台，很多项目也都持一种可卖可不卖的心态。如同左岸地产总经理李炳亮所表示“由于库存量不大，资金压力对于大多数开发商来说，调低价走货可能性不大。”

　　大家地产董事陈志同样表示：“第四季度的推货量会减少，第一季度到第三季度的销售量将占本年的90%左右，而第4季度可能仅占10%，四个季度成交额的比例分配或将呈2:3:4:1之态。”可以预计得到，金湾楼市房价将保持稳定，回归理性发展。金湾楼市主旋律还是以维稳为主。