房掌柜区域报告之横琴篇
11月横琴价稳量稳 商务房网签攀升
风起横琴岛，花香飘濠江。横琴，这片106.46平方公里的新区正扶摇直上，成为变革的热土，是港珠澳三地生活圈融合的地方。
日新月异的横琴 不一样的珠海
横琴毗邻港澳，通过港珠澳大桥，形成连通港澳、区域共建的“开放岛”，时至今日，人口原不足万人的横琴自贸片区，现已翻了近32倍，固定资产投资翻了15倍，实际利用外贸翻了617倍，成为了名副其实经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”。
7年间，多元化的“横琴路径”勾画出“别具一格的特区”，展现出粤港澳融合前沿地、改革开放新地标的壮阔图景。
蒸蒸日上的横琴 利好政策频发
谈起横琴，许多人首先想到的就是港珠澳大桥，它的出现，将港珠澳三城生活圈融合推向了快车道，在香港澳门土地愈发稀贵的背景之下，横琴作为其宜居又宜业后花园，以超高性价比饱受各地人士的青睐。
众人期待已久的“澳门单牌车”政策，与11月已初步确定将于今年12月20日启动，据房掌柜了解，随着出入境旅客持续增长，澳门单牌车的落地面临着现有的澳门出入境系统是否有足够的承载能力等压力，考虑到未来出入境旅客的可能持续增长，以及第一和第二后备系统的承载能力，对于澳门出入境系统构建共准备了第三后备方案。
此外，在不久的将来，澳门海关将为港珠澳大桥澳方口岸区、珠澳跨境工业区、关闸和路氹新城4个海关站引进新一代车辆自动过关系统，进一步提升车辆通关效率。
当然，除了“澳门单牌车”有了新的进展之外，在道路交通方面，横琴也愈发的完善，11月，华南最大的海底隧道——横琴新区马骝洲佳通隧明年将全线贯通。据房掌柜了解，其作为横琴“第三通道”，总投资25.44亿元，于2014年7月动工，由横琴新区管委会投资、珠海大横琴投资有限公司建设管理、上海隧道工程有限公司承建。
在交通道路方面，近日来横琴口岸综合交通枢纽开发工程终于迈入了正规，正式开工力争与2020年底实现通关功能投入使用，2022年底完成全面建设，该项目的落地将逐步推行“两地一检”等创新通关制度，成为国家通关模式创新和口岸查验机制创新的平台。
为了落实横琴新区首批国家级海洋生态文明示范区和首批国家级生态保护与建设示范区，横琴新区开展横琴湿地公园建设的项目现已完成了一、二期工程，正式启动投资5亿元的三期工程的建设。
近日来，横琴7个重点项目的封顶和8个新项目的签约，其中包括(长隆国际海洋度假区第二主题公园、中国电建集团城市综合开发研究院项目、创先科咨询科技有限公司、珠海中影游娱乐科技有限公司、上海诺亚投资管理有限公司、对外经济贸易大学战略合作项目、与香港应用科技研究院有限公司合作项目和粤澳合作产业园人文天地项目)为横琴的未来的发展天上了浓墨重彩的一笔。
11月横琴网签总量510套 环比增长4%
楼市新政落落地后的首月，10月横琴网签成交量仅为489套，其中住宅网签成交量197套，商业网签成交量55套，写字楼网签成交量123套，而其他为114套，环比下跌45%，但与去年同期相比，还是呈上涨状态，涨幅约为379%。
其中，网签数量排名前三的分别是：保利国际广场(89套)和华融琴海湾(89套)并列第一，而华发首府(72套)位居第三。
反观11月，网签总量510套，环比增长4%，住宅用房148套，商业用房15套，办公用房115套，其他232套，与上月相较，平稳发展。
据房掌柜统计，佳兆业水岸华都以169套占据第一的位置，华发·首府以76套位居第二，而横琴紫檀文化中心则以57名列第三。
中原地产三级市场总经理何俊在看来：“从今年3月份开始，珠海楼市上涨速度过快，在限购之前，珠海的购买力中50%的外地购房者带来的，在限购的背景下，他们的购房权利受限，所以短期内房价出现小幅度的回落是必然。”
因商务用房不在“双限”政策波及范围之内，所以，近两个月以来，横琴住宅用房的网签量下滑严重，但商务用房网签却持续攀升，独占半边天。
11月横琴涨幅平稳 仅珠江湾上扬
“双限政策”之后，深圳首个新盘山语海，以龙岗价卖蛇口房的现象让人大跌眼镜，广州的均价也有所下滑，然而，珠海楼市在“双限”之后却呈现一片风平浪静之态，近日来，“珠海房价何时降”已成为珠海市民们热议的焦点话题。
2016年的珠海房价，犹如一匹脱缰的野马一路疾驰向上，从1月到9月，以迅雷不及掩耳之势在9月超越广州，位居广东省第二，月涨幅也是名列前茅，备受全国关注。
但10月6日“双限”落地之后，珠海房价涨幅明显收窄，均价再度被广州反超，再度回到了广东省第三的位置。
据房掌柜对唐家片区的楼盘不完全统计，传统意义上“金九”的到来让横琴楼市高潮再现，片区项目涨幅在500元/㎡-12000元/㎡之间，最高涨幅达12000元/㎡。
“金九”红红火火地顺利度过，“银十”却在“双限”的冲击之下显得平淡无奇，李炳亮告诉房掌柜：“由于库存量不大，资金压力对于大多数开发商来说，调低价走货可能性不大。对于珠海2016年整年来说，虽才过三个季度，但已可定全年基调，即价格上是高开高走、高位企稳;销量上也是高开高走，但收尾应该是高位回落。”
10月的横琴，价格保持平稳，无一项目出现涨幅，11月基本与10月状况相同，多数项目房价维持平稳发展，仅横琴珠江湾上涨3000元/㎡。
12月横琴预计仅有一项目推售新品
在接连颁布的调控政策中，“一房一价”的明码标价措施，让珠海的楼市愈发沉默，11月，时代倾城与龙光玖龙府顶风出击，在“一房一价”的政策下开盘。与前6个月动辄日光不同，两个项目开盘均未能传出售罄捷报。
据房掌柜了解，在航空新城项目均破2万的背景下，龙光玖龙府以毛坯价16500元/㎡打响了在珠海的第一战，但当天的销售率仅达7成，时代倾城4期更是以低于三期的价格出售，但依旧未能再现“日光盘”。
由于珠海前三季度楼市过分火爆，许多开发商的年度计划早已超标完成，所在四季度在“双限”政策下，市场情况尚未明朗之前，无论是开发商还是购房者都处在一个观望阶段。
所以，楼市新政满两月，横琴推盘数量大幅度收窄，除了一些陆续再售项目外，12月仅有横琴金融传媒中心有推盘计划，预计12月中旬推220-2000㎡写字楼单位。
11月横琴土地交白卷 集中推地楼市回暖？
11月的横琴，土地挂牌数量再度交白卷。
但是反观整个珠海，11月，珠海国土局挂牌5宗土地，其中三宗居住用地尤为受人关注，这是珠海自唐家地王诞生以来，挂牌的三宗居住用地，经历挂牌、停拍，复拍。限购政策规定修改备案价格需在半年以上，加上超过土地拍卖最高限价时，开始竞配建房，房企开发成本提高，开发商拿地更为谨慎。这种新型的拍地模式，受到社会各界人士的关注。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮表示：珠海的城市价值持续提升，并没有因为政策调控而下滑，相反，优质的资产总会在整体经济调整下更有表现力，珠海整体上符合中国优质资产的要求，对资本的吸引力，应该不降反升，但受限于二级市场的消费限制，短期内表现应会有所收敛。从本轮调控政策对市场影响来看，预计第四季度珠海房地产投资也将继续保持稳步增长的走势。长期来看，楼市回归理性利于经济转型，经济面的好转和持续推进的城镇化，又将为房地产业的发展提供持续的动力，有利于房地产市场的平稳健康发展。
随着英国脱欧，特朗普上任，人民币贬值严重，导致许多市民选择透入不动产为了保值，住宅用地库存量有限，市场出现供不应求的局面，导致了在“双限”的背景下依旧高价地频出。众所周知，高价地效应带来的必定是城市房地产价值的攀升。
那么此次珠海商住用地集中推出，是否会让房价回暖呢?
双限后 横琴成交将集中于写字楼
自2014年起，横琴开始有楼盘展开销售，当时很多投资者都看中横琴新区的发展潜力，加上横琴推出的项目均为大型优质屋苑，甲级写字楼，自用亦或长线投资皆宜，故吸引了许多跨国企业及港澳地区人士注意。
在2014年所记录的成交里，有7成的卖家来自港澳地区，直至2015年国内购房气氛炽热，故去年国内买家占比升高，由2014年的3成提升至7成。
在中原横琴地产代理有限公司事业部总经理李煜看来：“随着珠海楼市升温，2016年8月开始，外地买家购买比例再度上升，10月珠海“双限”政策落地后，比例或将逐渐增加。”
此外，李煜还表示：“楼市新政的落地，促使许多短线投资客持观望态度或选择短期离场，令长线投资者更加关注或入市。目前资金有两个走向，其一是流向不限购的地区，但由于国内买家在港澳地区置业受楼市辣招影响，置业成本进一步增加，加上中资外流渠道受阻，令资金转向接近港澳的自贸区，比如前海、横琴;其二则是流向不限购的产品，如：写字楼、商铺、商改住以及文化等。”
相关文章推荐
|
|
房掌柜（FZG360.com）版权所有 电话：400-8181360 |