房掌柜区域报告之唐家篇

11月唐家住宅网签剧跌 价格或调整

　　唐家湾，位于珠海市香洲区北部，珠江口西岸，东临珠江口，与香港大屿山隔海相望。

　　唐家湾海域拥有蜿蜒冗长的海岸，位于咸淡水交汇处，海岸线较长，滩涂广阔，这里盛产的蚝和白蚬是螃蟹的上等食料。由于沿岸的工业污染少，生长在这里的螃蟹没有内河和淡水河生产的螃蟹那种泥草腥味。味道特别鲜美，蟹肉尤厚且膏多。

　　唐家素有风云史迹近代名镇、携故纳今城中古镇、山海园林栖居美镇之称。历史底蕴浓厚，先后出现唐池、唐步蟾、余楫等文化艺人。还有唐绍仪故居、苏兆征故居、唐家三庙抗日纪念碑等文物古迹和突出反映近代岭南建筑中西兼容风格的唐家古镇、会同古村等成片古建筑群。

　　如今，虽然些历史建筑已时过境迁，但伴随着岁月而沉甸的文化价值，仍然激励着唐家湾后人们发奋图腾。

　　珠海市是我国最早的五大经济特区之一，东隔海相望深圳香港，南接壤澳门，西邻江门，北部紧靠中山等多个珠三角经济腹地，拥有天然优越的地理位置和政策优势。

　　由于珠海在改革开放经济发展浪潮中的巨大潜力，1992年12月，国家科技部批准成立珠海国家高新技术产业开发区。珠海唐家湾高新区“筑巢引凤”计划正式启动。

　　为提高高新区的科技创新能力和水平，2000年8月，市政府与国家科技部将珠海科技创新海岸设置在珠海唐家、金鼎一带，初步形成了“四园一海岸”的发展格局。随着高新区和唐家湾镇合为一体，高新区主园区也被设立于唐家湾地区。

　　数年之间，唐家湾在系列规划下形成了规模庞大、实力强劲的唐家湾高新区，高新企业数以倍增，经济发展迅猛。2015年，唐家工业实现产值189.1亿元、增加值41亿元，分别同比增长45.5%和25.2%，增速居全市第一。

　　在经济飞跃的同时，区域价值凸显，唐家生活氛围浓厚，随之素质教育也上升到到一定层次，唐家耗资打造出珠海大学城，吸引了数家国内知名大学陆续落户其中，珠海东区筑巢引凤措施取得重大进展。人口数量和素质的迅速增加和提高，唐家形成了成熟的居住氛围和繁荣的商业圈。

　　区域交通路网、公共设施等项目也相继上马，随之吸引各大地产商纷纷抢滩登陆，珠海唐家湾渐成“兵”家必争之地，地域优势日益凸显，发展前景无限。

　　根据世联报告数据显示，11月份珠海的单周成交基本呈周逐渐下跌的趋势，11月首周为855套，最后一周已降到480套。由于政策严格，需要取得价格备案才能获得预售条件，11月首周已是珠海无住宅新增批售的第五周。

　　针对8月”高价地“的落地引起的房价疯涨，珠海为促进住楼市平稳健康发展而出台了土地新政，新政提高竞买土地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让起始价的50%。

　　同时，采取“限最高地价、竞配保障房”的举措，抑制住宅用地出现高溢价率等情况。土地新政的出台，加强了对土地的监管，使得珠海告别了“715”和“728”双料”高价地“月，土地市场停滞不前。

　　在强有力的政策下，11月不单单唐家地区没有土地成交，全市范围内也只有5宗土地供应，总面积为32.95万平米，分别为金湾区1宗商务地块和3宗工业地块，唐家湾科技创新海岸1宗工业地块，没有住宅土地供应。

　　据悉，科技创意海岸该宗编号为TJ1610的国有建设用地总面积38083平方米，建设用地面积为38083平方米，地块总价为2140.29万元。

　　该地块位于高新区核心位置，正处于规划建设中的唐家湾科技创意海岸，总规划面积13.5平方公里，目前开发建设面积2.7平方公里。科技创意海岸位于京珠高速公路的起点处，是出入珠海的主要门户，属于高新区五个园区之一的开发片区。

　　这里拥有水路交通，高速交通以及轨道交通可供出行，交通便利，周边还有港口，物流条件优越，是珠海距离规划中的深中通道最近的首站区域。

　　11月唐家片区土地成交量为零，告别“地王”高价地后，整个土地市场进入僵持期，这正是10月以来限购和土地新政”组合拳“威力逐步显现的结果。

　　未来，随着限购持续发力，唐家将致力于民生回归到基建建设，稳步推进各项民生工程，继续维持土地的价值平衡，防止高价地再现，专注提升区域价值，将宜居氛围再上新高度。

　　根据房掌柜统计显示，11月份唐家湾累积网签总量为129套 。包括住宅46套，商业43套，办公26套、其他14套。其中前三名为保利西海岸(26套)、格力海岸(26套)、翠湖香山国际花园(22套)。

　　珠海正式出台限购政策后的首月，唐家网签成交共计有392套，相比限购前火热的9月，成交环比下降45.25%。而在11月持续发力的双限政策下，唐家的网签量再次被腰斩，低至129套，环比下降67.09%，这足以说明限购政策之成效。

　　从商品房预售专网的数据中可以看出，10月中旬前，唐家的网签并未随着新政出台而迅速下降，相关人士分析称这可能是由于限购之前许多客户已经签下合同的原因。

　　随着政策深入珠海，限购半月后市场遇冷网签成断崖式下滑，11月份住宅网签较10月份更是暴跌了87.47%，各项目可谓”门前冷落车马稀“。这是因为限购导致部分客户的购房资格被限制，且相比之前提高了近30%的购房首付，原本打算买房的购房者开始陷入迷茫，转而观望市场走势，楼市逐渐趋于理性。

　　据中原地产某高级置业顾问称，就珠海来说，各地产项目的销售业绩基本已于前三季度完成计划销售额的大比例份额，更有甚者早已超额度完成了年内销售目标，开发商因没有销售业绩之忧，便不急于推新，这进一步导致了市场的冷静。

　　根据房掌柜对唐家片区的楼盘不完全统计，由于受限购持续影响，11月份只有2个项目出现上涨，上涨的涨幅较为明显，基本涨幅为1000-7000，最高涨幅为7000元/㎡。

　　与金九月暴涨的楼市相比，除开个别项目，唐家11月房价的涨幅相较稳定下来，除开涨幅高达7000元/㎡的天宸以外，总体趋势基本步入平缓期。

　　11月唐家片区网签成交虽持续下滑，但楼盘整体价格基本趋于稳定。至于年前价格会否回落，相信希望已然渺茫。随着新年即将到来，未来一年唐家楼市将如何发展，还有待细细考究。

　　受政策影响，唐家片区成交量就数据来说持续下跌，为整个珠海地区最低，这跟11月以来，唐家片区开发商不推货，没有住宅新增供应和土地成交紧密相关。

　　业内人士也表示，由于买卖双方均选择坐观市望，这样的两方僵持局面下，导致房地产市场进一步冷静，网签量也受到了很大程度的影响。但单看价格方面，唐家房价没有下跌的趋势，前景依旧非常。

　　早在今年1月份，珠海国土资源局便公布：近三年将重点推介唐家片区、西湖城区等房地产用地。

　　近年来，唐家目前珠海楼市的豪宅产品已经形成规模效应，珠海豪宅版图正往情侣路南北向开拓，由于唐家海景资源和山景资源富余，交通日渐便利，同时拥有不可替代的优越区位、得天独厚的自然资源和浓厚的人文资源及不可再生的人文价值，相继在该片区涌现大批建筑精美、风格各异得豪华住宅。

　　据房掌柜了解，该区知名的项目有华发蔚蓝堡、仁恒滨海中心和中海银海湾等，这些项目现均价均已超过30000元/㎡。随着未来九州翠湖香山等项目的定价开售，片区内住宅品质将再次被大幅度拉高。

　　由于新政楼市遇冷，不少开发商加推节点延迟到12月，据房掌柜不完全统计数据显示，12月高新区将有3各项目加推，分别为万科红树东岸的滨海美宅独栋，泰盈玖悦湾将推2至4房单位及开放样板间，保利西海岸则将推20-200㎡的商铺。

　　对于年末唐家楼市的发展，业人人士表示由于限购政策持续作用于珠海，市场在购买行为上仍将趋于冷静，买卖双方均已稳健为主，销量会下降，但没有下跌的可能，基本维持在现阶段的水平。

　　大家地产董事陈志表示，珠海这19年来经历了4次调控，由于缺乏强烈的产业结构，因此每次调控都会影响整个产业结构。另外，珠海本地的经济力量不够，所以调控给珠海本地的购买力造成了绝对的打击，为了适应全国调控的的轨迹，未来新增项目可能会做出价格的调整，涨幅势头会下滑，但不存在绝对的降价。

　　左岸地产顾问有限公司董事总经理李斌亮曾在采访中称，珠海在楼市调控下城市价值持续提升，对资本的吸引力也呈现不降反升的趋势。由于受二级市场影响，短期内应有所收敛。长期来看，楼市将回归理性。这将有益于经济转型，而经济面的好转又会反作用于房地产业的发展并为其提供持续动力。至于2017年唐家楼市将如何发展，尚待明年政策的调整状况再下定论。